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주택연금 총정리 (가입요건·월지급금·지급방식)

Q: 주택연금은 몇 살부터 가입하나요?

부부 중 1명이 만 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 부부 중 1명은 대한민국 국민이어야 하고, 부부합산 공시가격 12억원 이하의 주택이나 주거용 오피스텔을 소유하고 있어야 합니다.

Q: 월지급금은 어떻게 정해지나요?

주택가격과 부부 중 나이가 적은 사람의 연령으로 정해집니다. 주택가격이 높고 연령이 높을수록 월지급금이 많아집니다. 예를 들어 종신지급방식 정액형 기준 70세·3억원 주택이면 매월 약 92만 3천원을 받습니다.

Q: 집을 담보로 맡기면 소유권이 넘어가나요?

소유권은 그대로 두고 집을 담보로 제공하는 것이며, 가입자와 배우자가 그 집에 계속 살면서 연금을 받습니다. 가입자가 사망해도 배우자가 연금을 승계받아 평생 받을 수 있습니다.

최종 수정: 2026.08.25 ·작성자: knowmoney 편집자

주택연금은 살고 있는 집을 담보로 맡기고, 그 집에 계속 살면서 평생 매월 연금을 받는 제도입니다. 국민연금·퇴직연금·개인연금으로도 노후 소득이 부족할 때, 집이라는 자산을 현금 흐름으로 바꿔 노후 생활비를 마련하는 방법입니다. 여기서는 가입 요건과 월지급금, 지급 방식과 상품 종류를 정리합니다. 연금 전체 구조는 연금 종류 총정리에서 확인할 수 있습니다.

주택연금이란

주택연금은 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받도록 국가가 보증하는 제도입니다¹. 흔히 역모기지라고 부르며, 한국주택금융공사가 연금 지급을 보증하므로 금융회사가 파산해도 연금을 계속 받을 수 있습니다.

집을 담보로 맡기지만 소유권은 그대로 본인에게 있고, 가입자와 배우자가 그 집에 살면서 연금을 받습니다. 부부가 모두 세상을 떠날 때까지 평생 지급되므로, 오래 살수록 유리한 노후 안전판 역할을 합니다.

가입 요건

주택연금은 다음 요건을 모두 갖추어야 가입할 수 있습니다¹.

연령: 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부 중 1명이 대한민국 국민
주택: 부부 기준 공시가격 등이 12억원 이하인 주택 또는 주거용 오피스텔 소유
거주: 가입 주택을 가입자나 배우자가 실제 거주지(주민등록 전입)로 이용

다주택자라도 부부가 소유한 주택의 공시가격을 합한 금액이 12억원 이하이면 가입할 수 있습니다. 공시가격 합산이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다¹. 치매 등으로 의사능력이 부족한 경우에도 성년후견제도를 활용하면 가입할 수 있습니다.

원칙적으로 가입 주택에 실제로 살아야 하지만, 질병 치료를 위한 입원 등 공사가 인정하는 사유가 있으면 실거주하지 않아도 가입할 수 있습니다. 다만 이 예외는 부부합산 1주택자만 적용됩니다¹.

월지급금

월지급금은 주택가격과 연령으로 정해집니다. 이때 연령은 부부 중 나이가 적은 사람(연소자)을 기준으로 하며, 주택가격이 높고 연령이 높을수록 월지급금이 많아집니다². 월지급금 산정의 기준이 되는 주택가격은 아파트의 경우 한국부동산원 시세나 KB 국민은행 시세를, 그 외 주택과 오피스텔은 감정평가를 통한 시세를 적용합니다¹.

예를 들어 종신지급방식 정액형(2026년 3월 1일 기준, 일반주택)으로 70세(부부 중 연소자)이고 3억원짜리 주택이라면 매월 약 92만 3천원을 받습니다². 같은 3억원 주택이라도 나이가 60세라면 이보다 적고, 주택가격이 6억원으로 오르면 3억원일 때의 두 배가량으로 늘어납니다. 이처럼 나이가 많고 집값이 높을수록 매달 받는 금액이 커지므로, 필요 시점과 노후 자금 계획에 맞춰 가입 시기를 정하는 것이 좋습니다. 나이와 주택가격에 따른 구체적인 월지급금 예시는 주택연금 월지급금에서 표로 확인할 수 있고, 본인의 정확한 금액은 한국주택금융공사 홈페이지의 예상연금조회에서 확인할 수 있습니다.

지급 방식

연금을 어떻게 나눠 받을지는 여러 방식 중에서 고를 수 있습니다³.

종신지급방식: 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금으로 받는 기본 방식
종신혼합방식: 대출한도의 50% 안에서 목돈을 수시로 찾아 쓰고, 나머지를 평생 매월 연금으로 받는 방식
확정기간혼합방식: 목돈을 일부 찾아 쓰고 나머지를 일정 기간만 연금으로 받는 방식(대출한도의 5%는 관리비·의료비 용도로 남겨 둠)
대출상환방식: 인출한도(대출한도의 50~90%)로 목돈을 찾아 기존 주택담보대출을 갚고, 나머지를 평생 연금으로 받는 방식
우대지급방식: 기초연금 수급권자이면서 저가 주택을 소유한 경우 종신지급방식보다 더 많이 받는 방식

연금을 받는 유형도 세 가지 중에서 고를 수 있습니다³. 매달 같은 금액을 받는 정액형은 가장 기본이고 계획을 세우기 쉽습니다. 초기증액형은 은퇴 직후 활동이 많은 시기에 더 많이 받고 나중에 줄이는 방식이라 초반 지출이 큰 사람에게 맞습니다. 정기증가형은 처음에는 적게 받다가 시간이 갈수록 늘어나는 방식으로, 물가 상승에 대비하려는 사람에게 어울립니다. 자신의 노후 지출 계획에 맞춰 방식과 유형을 조합하면 됩니다.

상품 종류

주택연금 상품은 크게 세 가지로 나뉩니다³.

일반형: 55세 이상 노년층이 주택을 담보로 노후생활자금을 평생 매월 받는 기본 상품
우대형: 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고 부부합산 시가 2억 5천만원 미만의 1주택을 보유한 경우, 일반형보다 월지급금을 최대 약 20~25% 더 받는 상품
대출상환용: 주택담보대출이 남아 있을 때 목돈으로 대출을 갚고 나머지를 연금으로 받는 상품

내 집값과 나이, 기존 대출 여부, 기초연금 수급 여부에 따라 유리한 상품과 방식이 달라지므로, 가입 전에 예상 월지급금을 비교해 보는 것이 좋습니다.

이 밖에 부모가 주택연금을 이용하다 사망한 뒤 자녀(55세 이상)가 같은 주택을 담보로 다시 가입해, 목돈으로 부모의 주택연금 대출을 갚고 나머지를 평생 연금으로 받는 상품도 있습니다³. 다만 부모가 근저당권방식으로 이용한 경우에만 가능합니다.

담보 제공 방식과 배우자 승계

집을 담보로 맡기는 방식은 저당권방식과 신탁방식 두 가지가 있고, 이용 중에도 방식을 바꿀 수 있습니다³. 두 방식은 배우자에게 연금이 넘어가는 절차에서 차이가 큽니다.

주택연금의 큰 장점은 가입자가 사망해도 배우자가 연금을 승계받아 평생 계속 받을 수 있다는 점입니다³. 담보 제공 방식을 신탁방식으로 하면 소유권 이전 등기 없이 배우자에게 자동으로 승계되고, 저당권방식은 소유권 이전 등기 절차를 거쳐 승계됩니다. 신탁방식은 보증금이 있는 일부 임대도 가능해, 남는 방을 세놓아 추가 수입을 얻을 수 있다는 장점도 있습니다³.

가입과 이용 비용

주택연금에 드는 비용은 미리 알아 두는 것이 좋습니다. 가입 시 초기보증료로 주택가격의 1.0%를 최초 연금지급일에 납부하고, 이후 매년 보증잔액에 대한 연보증료와 대출이자가 발생합니다¹. 초기보증료와 연보증료는 공사가 지급을 보증해 주는 대가이고, 대출이자는 그동안 받은 연금에 붙는 이자입니다.

이 밖에 가입 시 직접 내는 비용으로 감정평가수수료와 등록면허세(지방교육세 포함) 등이 있습니다¹. 다만 연금을 받는 동안 쌓이는 이자와 보증료는 매달 현금으로 낼 필요 없이 나중에 집을 처분할 때 그동안 받은 연금과 함께 정산합니다. 그래서 매월 받는 월지급금이 이자 때문에 줄어들지 않고 정해진 금액 그대로 들어옵니다.

국가 보증과 합리적인 상속

주택연금의 큰 장점은 국가가 연금 지급을 보증한다는 점입니다. 평생 동안 가입자와 배우자 모두에게 거주가 보장되고, 부부 중 한 사람이 먼저 사망해도 연금이 줄지 않고 100% 같은 금액이 계속 지급됩니다⁴. 국가가 보증하므로 금융회사 사정과 관계없이 연금이 중간에 끊길 위험도 없습니다.

정산은 부부가 모두 사망한 뒤 주택을 처분해서 하며, 그때까지 받은 연금 총액이 집값을 넘어도 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 집값이 남으면 남는 부분이 상속인에게 돌아갑니다⁴. 자녀에게 빚을 떠넘길 걱정 없이 노후 소득을 확보할 수 있는 셈입니다. 이 밖에 가입 시 등록면허세 감면과 농어촌특별세 면제, 이용 중 재산세 감면과 대출이자비용 소득공제 같은 세제 혜택도 있습니다⁴.

3층 연금과 함께 보는 주택연금

주택연금은 국민연금·퇴직연금·개인연금으로 이루어진 3층 연금을 보완하는 노후 소득원입니다. 세 층의 연금이 매달 들어오는 소득이라면, 주택연금은 가진 집을 현금 흐름으로 바꿔 그 소득을 두텁게 하는 역할을 합니다. 국민연금은 물가에 연동돼 평생 나오고, 퇴직연금과 개인연금은 그동안 쌓은 적립금으로 노후를 채우며, 주택연금은 자산은 있지만 현금 소득이 부족한 경우에 특히 유용합니다.

노후 소득이 국민연금만으로 부족하다면 먼저 퇴직연금과 개인연금으로 적립을 늘리고, 그래도 생활비가 모자라거나 은퇴 시점에 자산이 집에 몰려 있다면 주택연금으로 부족한 소득을 메우는 순서가 일반적입니다. 집을 팔아 목돈을 마련하는 방법과 견주어 무엇이 유리한지는 주택연금과 집 팔고 예금에서 확인할 수 있습니다. 자산이 집이 아니라 농지에 몰려 있다면 같은 방식으로 농지를 담보로 맡기는 농지연금이 있는데, 가입 나이와 배우자 승계 요건이 주택연금과 다릅니다. 각자의 자산 구성과 소득 필요에 맞춰 네 가지를 조합하면 노후를 더 안정적으로 준비할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

주택연금은 몇 살부터 가입하나요? 부부 중 1명이 만 55세 이상이면 가입할 수 있습니다¹. 부부 중 1명은 대한민국 국민이어야 하고, 부부합산 공시가격 12억원 이하의 주택이나 주거용 오피스텔을 소유하고 있어야 합니다.

다주택자도 주택연금에 가입할 수 있나요? 다주택자라도 부부가 소유한 주택의 공시가격을 합한 금액이 12억원 이하이면 가입할 수 있습니다¹. 공시가격 합산이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

월지급금은 어떻게 정해지나요? 주택가격과 부부 중 나이가 적은 사람의 연령으로 정해집니다². 주택가격이 높고 연령이 높을수록 월지급금이 많아집니다. 예를 들어 종신지급방식 정액형 기준 70세·3억원 주택이면 매월 약 92만 3천원을 받습니다.

집을 담보로 맡기면 소유권이 넘어가나요? 소유권은 그대로 두고 집을 담보로 제공하는 것이며, 가입자와 배우자가 그 집에 계속 살면서 연금을 받습니다¹. 가입자가 사망해도 배우자가 연금을 승계받아 평생 받을 수 있습니다³.

한국주택금융공사, 「주택연금이란 — 가입요건」, https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_01.do (2026-07-07 확인). “주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 내 집에 계속 살면서 평생 매월 연금을 받도록 국가가 보증하는 제도. 부부 중 1명 55세 이상, 부부 중 1명 대한민국 국민, 부부기준 공시가격 등 12억원 이하 주택소유자(다주택 합산 12억 이하 가능, 12억 초과 2주택자는 3년이내 1주택 처분 시 가능). 실제 거주지로 이용. 초기보증료 주택가격의 1.0%.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰
한국주택금융공사, 「주택연금 월지급금 예시」, https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_02.do (2026-07-07 확인). “종신지급방식 정액형(2026.03.01. 기준, 일반주택): 70세·3억원 주택 매월 약 92만 3천원. 연령은 부부 중 연소자 기준, 주택가격이 동일하면 연령이 높을수록 월지급금이 많아진다.” ↩ ↩² ↩³
한국주택금융공사, 「주택연금이란 — 지급방식·상품」, https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_01.do (2026-07-07 확인). “종신지급방식은 인출한도 없이 평생 매월 연금 지급. 지급유형은 정액형·초기증액형·정기증가형. 우대형은 기초연금 수급권자이고 부부합산 시가 2억 5천만원 미만 1주택이면 일반형 대비 최대 약 20~25% 더 수령. 가입자 사망 시 배우자 연금 승계, 신탁방식은 소유권 이전 없이 자동승계.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸
한국주택금융공사, 「주택연금의 장점」, https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_05.do (2026-07-09 확인). “평생 동안 가입자·배우자 모두 거주 보장, 부부 중 한 분 사망해도 연금감액 없이 100% 동일금액 지급 보증. 국가가 지급 보증하므로 지급 중단 위험 없음. 부부 모두 사망 후 주택 처분해 정산하며 연금수령액이 집값을 초과해도 상속인에게 청구하지 않고 집값이 남으면 상속인에게 돌아감. 등록면허세 감면·농어촌특별세 면제·재산세 감면·대출이자비용 소득공제 등 세제 혜택.” ↩ ↩² ↩³

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